こんな中古マンションは買うな｜失敗しやすい3つの特徴と後悔しない物件選びのコツ

マイホーム購入を検討するなかで「中古マンションは買うな」という意見を見聞きし、不安を感じている方も多いのではないでしょうか。

確かに中古マンションにはいくつかリスクがありますが、すべての物件が悪いわけではありません。

正しい知識を持って選べば、新築より安く、好立地の物件を手に入れられる可能性があります。

この記事では、買ってはいけない中古マンションの特徴や購入時のNG行動、築年数別の選び方について、具体的に解説します。

結論｜中古マンションすべてが「買うな」というわけではない

「中古マンションは買うな」という言葉は、すべての物件に当てはまるわけではありません。

問題なのは“中古であること”ではなく、管理状態や修繕計画、立地など「物件ごとの条件」です。

たとえば、管理が行き届き、将来の修繕費も見とおせる物件なら、十分購入の候補になります。

反対に、価格の安さだけで選ぶと、修繕費の増額や資産価値の下落、売却のしにくさで後悔しやすくなるでしょう。

大切なのは「中古マンションは買うな」と決めつけるのではなく、買ってはいけない特徴を知って見極めることです。

次章から、失敗に陥りやすい中古マンションの特徴とその理由について解説していきます。

買ってはいけない中古マンションの主な3つの特徴

買ってはいけない中古マンションには、共通する危険サインがあります。

なかでも注意したいのが、以下の3つです。

• ①旧耐震基準で建てられている
• ②修繕積立金が慢性的に不足している
• ③総戸数が少ない小規模マンション

①旧耐震基準で建てられている

買ってはいけない中古マンションの代表例としてあげられるのが、旧耐震基準で建てられた物件です。

現行の新耐震基準よりも耐震性能の基準が低く、大規模地震が発生した際の安全性に不安が残ります。

旧耐震基準とは

旧耐震基準とは、1981年（昭和56年）5月31日以前に「建築確認申請」が受理された物件に適用される耐震基準です。

「震度5強程度の地震で倒壊・崩壊しない」ことを想定した基準であり、大地震では倒壊リスクが高まる可能性があります。

一方、1981年6月1日以降の新耐震基準は「震度6強〜7程度の地震でも倒壊・崩壊しない」ことが求められており、旧耐震基準とは耐震性能に違いがあります。

注意したいのは、1981年6月以降が「竣工日」となっていても、建築確認申請が旧耐震基準でおこなわれている可能性があることです。

判定の基準となるのは竣工日ではなく建築確認申請日であるため、正確な情報は「建築計画概要書」や「建築確認台帳記載事項証明書」をチェックする必要があります。

これらの書類は、市区町村の役場にある建築指導課などで閲覧・取得が可能です。

旧耐震基準のデメリット

旧耐震基準の中古マンションには、安全性以外にも以下のようなデメリットがあります。

2026年現在、旧耐震基準で建てられた物件のほとんどが築40年を超えています。

建物本体だけでなく、共用部の配管・外壁・バルコニー・エレベーターなど、建築年代相応の老朽化リスクを抱えている点も忘れてはなりません。

物件の購入価格が安くても、入居後の修繕費負担が重くなるおそれがあるのです。

旧耐震基準でも検討の余地がある条件

旧耐震基準だからといって、すべての物件を一律に避ける必要はありません。

以下の条件がそろっている場合は、検討の余地があるといえます。

大切なのは「旧耐震基準かどうか」だけで判断するのではなく、耐震性や管理状況、将来の資産性まで含めて総合的に見極めることです。

②修繕積立金が慢性的に不足している

修繕積立金が著しく少ない、または長期修繕計画が存在しない物件は、購入後に金銭的リスクを抱えるおそれがあります。

マンションを購入する際は、以下のポイントを押さえましょう。

詳しく解説します。

修繕積立金とは

修繕積立金とは、外壁・屋根・配管・エレベーターといったマンションの共用部を維持するために毎月積み立てる資金のことで、管理費とは別に徴収されます。

大規模修繕工事は12〜15年周期で実施されるのが一般的で、1回の工事にかかる費用は一戸あたり「100〜125万円」が目安です。

積立金が不足していると、修繕工事の際、住民へ数十万〜百万円単位の一時金を請求されるリスクがあります。

国土交通省のデータによると、修繕計画に対して積立金が不足しているマンションは全体の約35％にのぼるとされており、決して珍しい問題ではないのが実情です。

参照：国土交通省｜マンションを取り巻く現状について P15、18

「段階増額積立方式」には注意

修繕積立金の積立方式にも注意が必要です。

修繕積立金の積立方式には、主に「段階増額積立方式」と「均等積立方式」の2種類があります。

段階増額積立方式を採用している物件は、現時点では月額が安く設定されていても、将来的に値上げされる可能性があります。

購入時の負担感だけで判断せず、増額スケジュールまで必ず確認しましょう。

なお、国土交通省が推奨しているのは「均等積立方式」です。

将来の値上げリスクが少なく、計画的な修繕資金の確保がしやすいため、より安心して長く住み続けられる方式といえます。

参照：国土交通省｜段階増額積立方式を採用しているマンションは早めに均等積立方式に切り替えよう！

③総戸数が少ない小規模マンション

総戸数が少ない小規模マンションは、将来的な金銭面・運営面の負担が大きくなりやすいため注意が必要です。

小規模マンションの購入を検討する際は、以下のポイントをチェックしましょう。

マンションの総戸数は、可能であれば50戸以上、理想として100戸以上を目安に検討すると安心です。

小規模マンションが抱える「費用面」のリスク

総戸数が少ないマンションでは、一戸あたりの管理費・修繕積立金の負担が重くなる傾向があります。

エレベーター点検費や共用部の清掃費といった固定費を、少ない戸数で分担しなければならないためです。

また、修繕費用が3,000万円かかる場合、100戸なら一戸30万円の負担ですみますが、30戸では一戸100万円の負担になります。

さらに、空室や滞納が数件出るだけで管理組合の財政に大きな影響を与え、以下のような問題が生じやすくなります。

• 修繕計画が頓挫しやすい
• 修繕積立金の値上げや一時金徴収の頻度が高くなる

小規模マンションが抱える「管理面」のリスク

管理組合の役員も少ない戸数でまわすため「数年に一度は必ず役員がまわってくる」というデメリットもあります。

小規模ゆえに、管理会社側の採算を取りにくいことから、フルサポートの委託契約を結べないケースがあり、部分委託や自主管理を選択するマンションも少なくありません。

自主管理は管理の質にバラつきが出やすく、結果としてマンションの資産価値の低下を招くリスクがあるのです。

小規模マンションでも検討の余地がある条件

以下の条件がそろう場合は、小規模マンションでも検討の余地があります。

希少立地のヴィンテージマンションなど、小規模だからこそ得られる価値もあります。

総戸数の少なさを上まわるメリットがあるかどうかを、総合的に判断する視点が大切です。

中古マンションの購入でやってはいけない3つの行動

中古マンション購入で失敗しないためには、物件選びだけでなく「買い方」にも注意が必要です。

優良そうな物件に出会えても、購入プロセスで判断を誤れば後悔につながりかねません。

ここでは、初心者がやりがちな3つのNG行動を整理して解説します。

• ①優先順位を明確にしないまま物件探しをはじめる
• ②物件価格の安さだけで購入を決める
• ③内装だけを見て管理状況を確認しない

①優先順位を明確にしないまま物件探しをはじめる

物件探しをはじめる前に「条件の整理」をしていないと、内見や検索のたびに判断基準がぶれやすくなり、冷静な判断ができなくなります。

中古マンションは比較項目が多く、優先順位があいまいなままでは決めきれません。

具体的には、以下のような項目を総合的に判断する必要があります。

条件があいまいなまま探しはじめると、以下のようなデメリットにつながりやすくなります。

• 本当に必要な条件を満たさない物件を選んでしまう
• 内見件数ばかり増えて疲れてしまう
• あせって決めて後悔する
• 妥協してはいけない点を見落とす

こうした失敗を避けるためにも、物件探しをはじめる前に以下の3点を整理しておくことが重要です。

1. 購入目的を明確にする
2. 予算上限を決める
3. 5年後、10年後の暮らしを想定する

条件の優先順位を決めておくことで、物件を客観的に比較できるようになり、後悔のない判断につながります。

②物件価格の安さだけで購入を決める

相場より安い中古マンションには、価格が低い理由が必ず存在します。

代表的なケースとして、以下のような要因があげられます。

• 立地条件が良くない（駅遠・利便性が低いエリアなど）
• 旧耐震基準の物件である
• 管理状態が悪い
• 修繕積立金が不足している
• 告知事項（事故・事件など）がある
• 日当たりや騒音など、居住条件に難がある　など

購入時の価格が安く見えても、入居後のリフォーム費用・修繕費の増額・売却時の値下がりが重なり、結果的にトータルコストが割高になるケースは少なくありません。

物件を比較検討する際は、購入価格だけでなく、管理費・修繕積立金・固定資産税といった諸費用や、リフォーム・リノベーション費用を含めた「総支払額」で判断することが大切です。

③内装だけを見て管理状況を確認しない

中古マンションは、内装のきれいさだけで判断すると後悔しやすくなります。

壁紙やキッチン、床材はあとから替えられても、共用部の劣化や管理組合の問題は、個人では解決しにくいからです。

マンション全体の管理が行き届いていない物件は、住み心地だけでなく資産価値や売却のしやすさにも悪影響が出ます。

内見時には、室内だけでなく以下の共用部も必ず自分の目で確認しましょう。

管理人の勤務体制（常駐・日勤・巡回）の確認も大切です。

さらに、内見は平日と休日、昼と夜のそれぞれで実施するのが理想です。

時間帯によって周辺環境や住民の様子が変わる可能性もあるため、複数のタイミングで確認することで、より正確に物件の実態を把握できます。

中古マンションを買うなら築何年？目的別の選び方を解説

中古マンションの築年数は、古いか新しいかだけで判断するのではなく、購入目的に合わせて選ぶことが大切です。

ここでは、目的別に適切な築年数の選び方について解説します。

• 築10年｜リフォーム・リノベーションなしで住みたい人向け
• 築15年｜将来の売却まで見据えている人向け
• 築20年以上｜初期費用を抑えて長く住みたい人向け

築10年｜リフォーム・リノベーションなしで住みたい人向け

築10年前後の中古マンションは、リフォームやリノベーションをせずに、すぐ住みたい人におすすめです。

キッチン・浴室・トイレなどの住宅設備がまだ十分に使える状態で、内装の壁紙や床もきれいなケースが多いため、クリーニング程度でそのまま住みはじめられます。

新築に近い住み心地を保ちながら、価格は新築時より2〜3割ほど下がっているケースもあり、コストパフォーマンスの高さも魅力です。

大規模修繕工事はまだ実施されていない段階ですが、そのための積立が進んでいる時期にあたります。

購入を検討する際は「長期修繕計画」で今後の修繕スケジュールと、費用負担を確認しておきましょう。

築15年｜将来の売却まで見据えている人向け

築15年前後の中古マンションは、将来の売却や資産性まで見据えて購入したい人に向いています。

1回目の大規模修繕工事が完了している物件が多く、外壁や共用部のメンテナンス状況を実際に確認できるのが特長です。

一方で、築15年前後は新築時の設備が寿命を迎えはじめる時期です。

そのため、リフォームずみの物件でなければ、購入後のリフォームを検討しておく必要があります。

築20年以上｜初期費用を抑えて長く住みたい人向け

築20年以上の中古マンションは、初期費用を抑えてリノベーション前提で長く住みたい人に向いています。

価格面の魅力が出やすく、同じエリアでも築浅物件より取得価格を下げやすいのが特長です。

その分の予算をリフォーム費用や手元資金にまわしやすく、自由度の高い住まいづくりを実現できます。

ただし、内装や設備は全面的に交換が必要なケースがほとんどで、リフォーム・リノベーションが前提となる点は押さえておきましょう。

短期売却よりも長期居住を重視する人に向いている築年数帯といえます。

築40年以上の中古マンションは耐震診断の結果を必ず確認する

2026年時点で築40年を超える物件は、旧耐震基準が適用されている可能性が高く、耐震性の確認が特に重要です。

価格の安さだけに惹かれて飛びつくと、あとから取り返しのつかないリスクを抱えることになります。

ただし、古いからといって一律に購入を避ける必要はありません。

管理組合が主導して実施した耐震診断の結果で、Is値（耐震指標）が基準を満たしているかを確認しましょう。

参照：一般財団法人日本耐震診断協会｜耐震診断で重要となるIs値（耐震指標）の基礎知識

あるいは、柱や壁の補強などの「耐震改修工事」がすでに完了している物件であれば、安全性は確保されていると判断できます。

一方で、「耐震基準適合証明書」など、現行の耐震基準を満たしている証明が取得できない物件は要注意です。

住宅ローン控除や登録免許税の軽減措置が受けられず、結果的にトータルコストが跳ね上がってしまいます。

なお、耐震改修工事の具体的なイメージは、大阪市などの自治体ホームページでも事例が紹介されているので参考にしてみてください。

参照：大阪市｜民間マンションの耐震改修事例集

まとめ

「中古マンションは買うな」と一括りに語られがちですが、すべての物件が当てはまるわけではありません。

物件価格の安さだけで飛びつかず、管理状態や修繕履歴、耐震性まで丁寧に確認した上で総合的に判断しましょう。

不安や疑問がある場合は、信頼できる不動産会社へ早めに相談することをおすすめします。

中古マンションの購入やリノベーションをご検討中の方は「MYRENO」までお気軽にお問い合わせください。