中古マンションを買うなら築何年まで？築年数の限界や買いどきの見極め方を解説

中古マンションを購入する際に気になるのが築年数です。あまりにも築年数が古いと、建物自体の寿命があり、建替えの可能性も高まるからです。最新のデータでは中古マンション購入の平均築年数は23年となっています。ただ、自分がどのような住み方を希望しているかよって購入時に最適な築年数は異なります。

今回は中古マンションを購入する際の買いどきや、長く住める中古マンシンを購入するポイントについて解説します。

築年数の最新データから見る中古マンションの買いどき

現在、首都圏で取引されている中古マンションの平均築年数は約23年です。また、過去10年間に成約した中古マンションの平均築年数をみると、約19年から約23年にまで上昇しています。

中古マンション購入の平均築年数は約23年

東日本不動産流通機構のレポートによると、首都圏で取引される中古マンションの平均築年数は約23年です。

また、下の図からも、首都圏における過去10年間に成約した中古マンションの平均築年数は上昇傾向にあることがわかります。

参考：東日本不動産流通機構｜首都圏不動産流通市場の動向（2023年）をもとに作成

平均築年数が上昇している背景には、新築マンションや築浅マンションの価格高騰によって新築マンションや築浅マンションの購入をあきらめる人が増えたことや、中古マンションを購入してリノベーションをおこなって住むという考え方が定着していることが考えられます。

価格と資産価値から見る最適な築年数

ただ、中古マンションを購入するにあたり、将来の資産価値を重視する人もいるでしょう。

中古マンションの築年帯別平均価格をみると、築5年までは築浅といわれることもあり、築5年をすぎたあたりから価格が下落していくことがわかります。

そして築21年～築25年をすぎたころから、一気に下落スピードが早まります。築21年～築25年のマンションは建物の老化が目に見えてわかる時期であることからも、老朽化しているマンションの購入希望者が少なくなることが影響しているようです。ただ、築21年～築25年であっても、定期的に大規模修繕をおこない、日ごろの管理がしっかりしているマンションなら、平均価格よりも高値で取引される可能性は高まります。

参考：東日本不動産流通機構｜築年数から見た首都圏の不動産流通市場（2023年）をもとに作成

築年数別の成約状況と市場傾向

東日本不動産流通機構が公表している、2023年の首都圏における築年帯別構成比率をみると、築41年以上の中古マンションが1番多く、ついで築16年～築20年、築6年～10年となっています。

参考：東日本不動産流通機構｜築年数から見た首都圏の不動産流通市場（2023年）をもとに作成

ただ、全体の制約物件に占める築20年以上の物件の割合は2022年が49.9％であるのに対し、2023年は51.5％と増加しています。

この背景には築古物件の融資条件の緩和や、リノベーション市場の拡大が影響していると考えられます。特に中古物件に対する金融機関の融資条件の緩和が住宅ローンを利用する世帯の需要拡大につながっているといえるでしょう。

マンションの築年数による価格変動と資産性

一般的に中古マンションの価格は、築年数が古くなるにつれ下がります。

中古マンション成約状況（2023年）

参考：東日本不動産流通機構｜築年数から見た首都圏の不動産流通市場（2023年）

中古マンションの価格に影響を与える要素は築年数だけではありません。立地条件や管理状態のほか、広さや方角などでも大きく変わります。また、新耐震基準に適しているかもチェックされるポイントです。

ただ、旧耐震基準で建てられたマンションでも、途中で耐震工事をおこなっている物件は平均価格よりも高くなる可能性はあります。

新築から築10年までの価格推移

築5年までのマンションは新築同様の築浅物件ですが、それでも一定割合で価格が下がります。下落スピードは地域によっても異なり、マンション需要が多く価格が高い地域だと緩やかですが、需要が少なく物件価格が低い地域だと予想される下落率は新築時から約10％程度にもなる点に注意が必要です。

築5年～築10年のマンションも、比較的築年数が新しいことから一定量の需要があるため、新築時からの下落率は約6％に留まっています。

また、最近では周辺環境の変化（交通アクセスがよくなる、近くに大型の商業施設ができたなど）により、築浅物件の価格が新築と変らないばかりか、新築価格を上まわるケースもみられます。

築20年前後の価格推移

築20年前後のマンション価格は、大規模修繕をいつおこなったかどうかによって異なります。基本的に大規模修繕は10年ごとにおこなわれるケースが多く、そのとおりに大規模修繕工事がおこなわれていれば資産価値も保てるため、価格の下落率は低くなります。

しかし、20年経っても大規模修繕工事をおこなっていない物件、もしくは1度しかおこなっていない物件だと、価格の下落率は大きくなるでしょう。

平均的な下落率は、築10年～築15年で新築時から約17％、築16年～築20年だと約24％です。

また、マンションの価格は築20年で底値になる（下げ止まる）と言われていますが、その理由は首都圏、関西圏のマンションの築年別平均価格推移にあります。それによると築20年まで一定の割合で下がり続いているものの、築20年を超えると価格の下落がおだやかになっていくことがわかっているからです。ただ、そのときの市場の動向が影響していることもあるため、「築20年で底値になる」というのは単なる「目安」として捉えておきましょう。

築20年の中古マンションは、第2回目の大規模修繕工事がおこなわれる時期と合致するケースもあります。そのときに修繕工事費用が捻出できないなど工事に支障がでる物件は資産価値が下がる可能性がある点にも注意が必要です。

築30年以降の価格推移

築30年を超える中古マンションだと、築浅物件と比較しても価格が半分程度になると考えておきましょう。

築30年を超える物件は立地のいい場所に立てられているケースが多く、資産価値が維持しやすい点もメリットです。

ただ、いくら立地条件がよくても、管理状態が悪ければ資産価値は下がってしまうでしょう。マンションの管理状態は築古物件の価格に大きな影響をおよぼします。

新築の半分程度の価格で購入でき、自分好みにリノベーションできる点はメリットですが、今後売却や住み替えを予定しているなら、立地条件やマンションの管理体制を意識することが重要です。

中古マンションの築年数ごとの特徴とメリット・デメリット

中古マンションの築年数ごとの特徴とメリットおよびデメリットについて以下の表にまとめていますので参考にしてください。

表のとおり、築年数によって特徴が異なるため、購入者の生活スタイルや予算に合わせた物件選びが大切です。

中古マンションを購入したあとにどのように住むか、また購入予算だけでなく、将来売却するのかも考慮したうえで今後のライフプランに合う物件を探すようにしましょう。

築10年以内：新築に近い住み心地を求める人向け

築10年のマンションは、建物や設備の状態が良好な点が特徴です。また、省エネ機能など最新の設備を備えているマンションも購入できるでしょう。そのため、大きなリフォームは必要ありません。

中古マンションとはいえ、築10年だとまだ価格が高い点がデメリットですが、それでも新築と比べると安く購入できます。

少々購入価格が高くても、建物や設備が比較的新しく、新築同様の暮らしを望んでいる人におすすめです。

ただし、築5年以内に購入する場合、築5年をすぎると一気に資産価値が下がりやすい点に注意しておきましょう。

築20年前後：バランス重視の選択肢

築20年前後の中古マンションは、価格と住宅性能のバランスがいい点がメリットです。

築浅マンションに比べ安く購入できるほか、予算によっては希望している物件よりも広い物件を購入できる可能性があります。

上述したとおり、首都圏で取引される中古マンションの平均築年数は23年です。それを考えると、築20年前後の物件は資産価値がまだ保たれているといえるでしょう。

ただ、築20年前後は大規模修繕と重なる時期でもあり、さらに専用部分の設備（特にキッチン）の交換時期とも重なります。

大規模修繕工事が予定どおりおこなわれない場合はマンションの資産価値が下がる可能性がありますし、キッチンをはじめとした設備のリフォームをおこなう場合は100万円～200万円程度の費を見込んでおく必要があります。

実際に築20年前後のマンションを購入した人のなかには、購入後のリフォーム費用が高額になり、トータルで予算を超えてしまった例もありますので、注意しておきましょう。

築30年物件：自分好みにリノベーションする魅力

築30年の物件は築浅物件の半分以下で購入可能です。築30年の物件は立地条件がいい物件が多く、資産価値を維持できる可能性もあります。

築30年となると、さすがに建物の劣化が顕著に表われますので、リノベーション前提での購入がメインになるでしょう。

立地条件のいい格安のマンションをリノベーションすることによって自分好みの暮らしを手に入れられる点は大きなメリットです。

ただ、今後売却を考えている場合は、いかに資産価値を維持できるかを考えなければなりません。そのためには、立地はもちろんのこと、管理状態のいいマンションを探すことが大切です。また、建物の劣化による維持費が高額なりやすい点にも気をつけましょう。

マンションの築年数の限界と寿命について

マンションの寿命には「物理的寿命」と「経済的寿命」の2つがあります。

物理的寿命とはマンションの物理的な強度や性能が保たれる期間をいい、具体的には建物が使えなくなる時期を指します。物理的寿命は建築技術や管理状態によって異なりますが、マンションの物理的寿命は100年以上と言われています。

経済的寿命とは、マンションに資産価値が残っている期間をいい、建物の劣化状況や定期的なメンテナンスなどで判断されます。つまり、定期的に大規模修繕工事をおこない、日ごろの管理状況がよければその分資産価値が保たれ、経済的寿命は延びることになるのです。

鉄筋コンクリート造の物理的寿命

国土交通省が公表している「中古住宅流通促進・活用に関する研究会」報告書によると、「鉄筋コンクリート造の建物の物理的寿命は117年と推定される」とされており、実際100年以上ともいわれています。

コンクリートには、新築時が最も弱く、50年かけて強くなったあと、50年かけて弱くなる特性があります。そして、現在ではマンションのタイルにコーティングを施すなど寿命を延ばす技術や工夫が生まれており、このような工夫を取ることにより、マンションの物理的寿命を100年以上に延ばせる可能性が出ているのです。

ちなみに税法上の耐用年数（47年）は減価償却の計算に使われるもので、実際の寿命とは異なる点に注意してください。

参考：国土交通省｜「中古住宅流通促進・活用に関する研究会」報告書 取りまとめ後の取組紹介

建替えが検討される築年数の目安

東京カンテイの調査によると、マンションの建設完了から建替え完了までの平均期間は40.3年」となっています。しかしし、この調査結果には、まだ住み続けられるけれど、「資産価値の向上」「管理状態の問題」「耐震性」などが理由で建替えたものもあり、必ずしも40年が建替えの目安とはいいきれません。

また、建替えには区分所有者の80％以上の同意が必要なほか、建替え工事期間内の仮住まいを探さなければならないなど難しい点が多くあります。

国土交通省によると、2032年には築40年以上のマンションは約260万戸、2042年には約445万戸存在する見込みです。

そのため、マンションの寿命を延ばす取り組みとして、「マンションストック長寿命化等モデル事業」が始まっています。具体的には、適正な維持管理や、建物の長寿命化を目的とした改修や建替えを、国をあげておこなおうといものです。

参考：国土交通省｜マンションストック長寿命化等モデル事業

参考：国土交通省｜マンション長寿命化・再生円滑化について をもとに作成

国の取り組みが始まったことにより、マンションの寿命は今後さらに延びていくことが期待できます。

築40年以上の中古マンション購入の注意ポイント

築40年以上の中古マンションを購入するにあたっては、築40年を超えた物件特有のリスクがあります。それは、「耐震性への不安」「売却の難易度の高さ」そして「高い修繕金」です。

築40年以上ともなると、旧耐震基準で建てられていることもあり、耐震性への不安はぬぐえないでしょう。また、耐震性に問題があるという理由で、売却しようとしても購入希望者が現れにくい可能性があります。

さらに、修繕費は築年数に比例して高くなるため、築40年以下の物件と比べると高くなる傾向があります。

このようなリスクを回避するためには、管理組合がしっかりしているか、また修繕工事がきちんと計画どおりにおこなわれているかなどについて、不動産会社や管理組合の資料などから情報を得てチェックすることが大切です。

耐震性能の見極め方

新耐震基準が施行されたのは1981年6月です。そのため、築40年以上の中古マンションは新耐震基準を満たしていない可能性があります。

ちなみに旧耐震基準と新耐震基準の違いは以下のとおりです。

• 旧耐震基準：10年に1度発生すると考えられる、震度5強程度の地震が発生しても家屋が崩壊しない。
• 新耐震基準：震度5強程度の地震では、家屋はほとんど崩壊しない。震度6強～7程度の大規模地震が発生した場合でも家屋は崩壊しない（ただし多少の損傷は認める）。

ただ、旧耐震基準で建てられたマンションでも耐震補強工事がおこなわれていれば安全性が高まります。耐震性能を確認する方法としては、耐震診断の有無や補強工事の実施状況があげられます。不動産会社や管理組合の資料などで確認しておきましょう。

旧耐震基準のままだと、どうしても安全性に不安があるという理由で資産価値が上がらず、将来の売却の難易度が高まる点は否定できません。

修繕積立金と将来的な負担

積立修繕金は築年数に比例して高くなります。そのため、長く住むことを予想している場合、今後の修繕積立金が家計に負担を与えないかを考える必要があります。

国土交通省のガイドラインによると、修繕積立金の適正額は1㎡あたり200円（月額）となっていますので、実際の金額を比較してみましょう。

修繕積立金は大規模修繕工事をおこなうための費用です。そのため、修繕積立金が不足していると大規模修繕工事がおこなえない、もしくはおこなうための追加徴収が発生する可能性があります。

毎月の修繕積立金だけでも高いのに、追加徴収となると払えない人もでてくるかもしれません。そうなると工事がおこなえませんので、時期をずらすなどの対処が必要となり、最終的に資産価値を維持できなくなってしまいます。

また、修繕積立金が高く設定されているマンションは空室率も高くなりやすく、管理や修繕が滞るリスクがあります。

これらのリスクを抑えるためには、マンションの管理組合の機能状態や修繕計画の有無、さらには修繕計画の内容までチェックすることが大切です。

将来の売却可能性と資産価値

築40年以上の中古マンションを購入し、将来売却しようと考えているなら、資産価値が下がらないマンションを購入するともに、築古物件を売却することの難しさを理解しておかなければなりません。

築40年となると、安全性に不安を感じたり、管理が十分に行き届かないリスクが考えられるため、購入希望者がなかなか現れず、売りたいのに売れないといった状況が長く続くことになります。ただ、もし買い取ってくれる人がなかなか出てこないなら、不動産会社への買取という方法も選択できます。

買取とは、不動産会社が物件を買取り、リノベーションして再度売りに出す仕組みで、リノベーション費用がかかる分、売却金額は相場の70％～80％まで下がります。ただ、直接買い取ってもらうため仲介手数料がかからない点がメリットです。

しかし、いくら買取といっても、築50年以上のマンションは対象外としている不動産会社もあり、買い取ってくれる不動産会社を見つけること自体が難しくなる可能性があります。

マンションを所有し続けるなら、その間ずっと固定資産税や管理費が発生します。そのため、購入時には、将来買い取ってくれる人がいるかといった視点で物件を選ぶことが重要です。

長く住める中古マンション選びのポイント

中古マンションを購入するにあたっては、長期間快適に住み続けられる物件を選ぶことが大切です。なぜなら、自分が快適に暮らせるだけでなく、将来売却する際の資産価値にも影響するからです。

そのためにも、「修繕計画の適切性」「空室率」「管理状況」の3つのポイントをしっかりと確認しておきましょう。

管理状態と修繕計画の重要性

修繕計画と管理状態はマンションの寿命および資産価値を左右する重要なポイントです。

通常、マンションは10年～13年ごとに大規模修繕工事をおこないます。そうすることで資産価値を保てるからです。しかしなかには、修繕積立金が不足し、15年経ってようやく大規模修繕工事をおこなうケースもあります。

そのため、購入時には大規模修繕工事の計画および実施履歴を、修繕計画書や修繕履歴などで確認しておきましょう。

また、修繕積立金が適正な額（専有面積1㎡あたり200円程度）に収まっているかも確認しておきましょう。仮に専有面積が80㎡なら、80㎡×200円＝16,000円が妥当な金額です。これよりも少ない場合、大規模修繕工事の際に工事費用が不足する可能性が考えられます。

修繕積立金については、不動産会社が作成する重要事項調査報告書に記載されていますので、きちんと修繕積立金がたまっているか、また滞納者はいないかなどをチェックしておきましょう。

管理状態を知るには、外観をまずチェックします。その際にタイルの剥がれがないか、エントランスがきれいに清掃されているか、掲示物はきちんとわかりやすく掲示されているか、駐輪場はきちんと整頓されているかなどを確認しましょう。

管理状態や修繕計画をチェックする際には、ホームインスペクター（住宅診断士）の活用も有効です。ホームインスペクターは、「物件に不具合はないか」「今後いつ、どこに、いくらのお金がかかるか」「建物寿命はあと何年か」などを見きわめて、アドバイスをおこなってくれます。

自分だけのチェックでは不安だと感じるなら、ホームインスペクターに同行を依頼して一緒にチェックしてもらいましょう。

居住者の年齢層と空室率をチェック

居住者の年齢層と空室率も必ず確認しておきましょう。

居住者の年齢層が高齢化していると、将来管理組合の機能低下や修繕への消極的姿勢などが懸念されるからです。また、空室率が高いと管理費や修繕積立金がたまらず、必要なときにメンテナンスができなくなる可能性があります。その結果、マンションの資産価値が下がってしまうでしょう。

長く住むなら、駅近の人気物件など若年層が定期的に入居する物件を選ぶほうが、将来性が高くなります。

マンションは戸建てと異なり、共同住宅です。そのため、自分の部屋だけをきれいに長持ちさせることはできない点をしっかりと覚えておきましょう。

配管など建物構造の確認方法

配管などの建物構造もチェックするべきポイントです。

下の年代別マンションの建築特性と確認ポイントの表を参考にし、できるだけ細部までチェックしましょう。

特に1970年代に建てられたマンションの場合、配水管が下の階の天井裏を通っているケースが多く、仮に購入後に配水管工事を伴うリノベーションをおこなうとなると、下の階の人の協力が必要です。なぜなら下の階の天井を剥がす作業が発生するからです。しかし、それは現実的ではありません。この場合、自分の家の床下に新しく配管を設置する工事が必要になり、天井高が低くなってしまいます。

年代別マンションの建築特性と確認ポイント

築年数が古い物件ほど見えない場所や耐震性のチェックが必要になりますので、できればホームインスペクターなどの専門家に同行してもらいましょう。特に1970年代や1980年代に建てられたマンションの購入時には、同行依頼を検討することをおすすめします。

1990年代以降に建てられた物件だとバリアフリー仕様になっているほか、耐震性能の高いものがみられます。また2000年代や2010年代に建てられた部県の場合、省エネ性能が向上しているものもあり、それぞれのチェックポイントが異なります。

ただし、築10年以上経っている物件については、大規模修繕工事の実施状況を必ず確認するようにしましょう。

中古マンション購入時のローンと資金計画

中古マンションの購入の際に住宅ローンを利用する場合、築年数によって融資条件が異なる点に注意が必要です。

また、住宅ローン控除の適用条件に当てはまるかも確認しておきましょう。

住宅ローンを利用する際には、複数の金融機関に相談し、住宅ローンの利用にかかる諸費用や優遇金利の有無、また繰り上げ返済のしやすさなどを比較して、より条件のいい金融機関に申込むことが大切です。

築年数による融資条件の違い

通常、住宅ローンの返済期間は最長35年です。ただし、中古マンションを購入する際には、もっと短くなる可能性があります。

なぜなら、金融機関によっては返済期間をマンションの法定耐用年数である47年から築年数を引いた数で設定する

ケースがあるからです。

そうなると、仮に築23年の中古マンションを購入する場合、47年-23年＝24年のローンしか組めないことになってしまいます。

本来なら最長35年のローンが組めるはずのところが、返済期間が24年に短くなり、借入金額によっては毎月の返済が負担になる可能性があります。

また、築古物件だと担保評価が低くなり、その分借入限度額が少なくなる点にも注意しておきましょう。さらに、購入後にリノベーションを考えているなら、リノベーション費用を含めた借入が可能かも確認が必要です。

築古物件への融資条件は金融機関によって異なりますので、複数の金融機関で相談してみましょう。

住宅ローン控除適用の条件

住宅ローン控除とは、住宅購入後の一定期間（中古物件の場合10年間）、年末の借入残高の0.7％が所得税および住民税から控除される仕組みです。

ただし、住宅ローン控除の適用を受けるためには、定められた一定の要件を満たす必要があります。

そして、原則として中古物件を購入した場合、築25年以下でなければ住宅ローン控除は受けられません。ただ、2022年の制度改正により、築25年超の物件でも新耐震基準を満たしていれば住宅ローン控除が適用されます。

また、借入限度額に上限が設定されており、中古物件の場合は以下のとおりです。

• 長期優良住宅・低炭素住宅、ZEH水準省エネ住宅、省エネ基準適合住：3,000万円
• そのほかの住宅：2,000万円

仮にそのほかの住宅に該当する物件を2,000万円の住宅ローンで購入し、その年の年末の借入残高が1,900万円だった場合、1,900万円×0.7％＝13万3,000円が所得税額から控除されます。

住宅ローン控除を受けるための最初の年は、必要書類をそろえて確定申告をおこなわなければなりませんが、2年目以降は給与所得者なら年末調整でおこなえます。

まとめ

中古マンションの買いどきの目安は築23年です。しかしこれはあくまでも目安であり、購入後の住み方や将来の売却の可能性によって選ぶ築年数は異なります。

一般的には築20年程度の物件がよいといわれていますが、マンションの管理状況や大規模修繕など必要なメンテナンスがおこなわれているかどうかで状態が異なるため、購入時には必要に応じて、耐震性能や、構造などもチェックすることを忘れないようにしましょう。

また、見えない部分をチェックする際にはホームインスペクター（住宅診断士）への依頼も有効です。

さらに、住宅ローンを利用する際にも制約がかかる可能性がありますので、注意しておきましょう。住宅ローンを利用する際には、複数の金融機関に相談することを忘れないようにしてください。

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