中古マンション購入における注意点｜チェックポイントを徹底解説

今回は中古マンションの購入において、失敗しないための基本的な知識を解説します。

中古マンション購入で失敗しないための基本知識

中古マンションは新築マンションよりも比較的安い価格で購入できるという魅力があります。購入と合わせて自分好みの間取りにリノベーションできる点も魅力です。

ただ、中古マンションとはいえ、高額な買い物であることには変りはありません。購入後に「こんなはずではなかった」と後悔しないよう、注意する必要があります。

そのためにも、物件選びや、資産価値の見極め方のほか、住宅ローンを利用して購入するにあたっての資金計画の立て方などについて知っておきましょう。

中古マンションの価格の仕組みを理解する

中古マンションの価格を決める要素は4つあります。

それは「対年数」「管理状況」「耐震性」「リノベーションの有無」です。

一般的に中古マンションは築年数の経過によって価格が下がります。ただ、一定のスピードで価格が下がっていくのではなく、築年数が20年くらいまでは一定の割合で下がっていくものの、築20年をすぎると価格下落のスピードは緩やかになります。

中古マンション成約状況

参考：東日本不動産流通機構｜築年数から見た首都圏の不動産流通市場（2023年）

上の表でも㎡単価は築20年では70％まで下がりますが、そのあとは下がるだけでなく築年数によっては単価が上がっていることがわかります。

希望条件と市場相場のバランスを知る

購入を希望するマンションの条件（立地・広さ・価格・築年数など）の価格と、実際の市場相場にズレが生じている場合は注意が必要です。相場よりも安い物件には必ず理由があるからです。そのため、なぜこの価格なのかを不動産会社に必ず確認しましょう。

中古マンションの購入にかかわらず、住宅の購入において市場相場を知っておくことは大切です。事前に「レインズ・マーケット・インフォメーション」などで相場を確認しておきましょう。そうすれば、逆に相場よりも高額で購入することも防げます。

物件選びの優先順位を決める

物件を選ぶ際の優先順位を決めることも大切です。どうしてもこのエリアがいいといった希望があるなら、まず立地から探す必要がありますが、予算を優先するならその価格帯に納めなければなりません。

今後子どもが増えるなどが予定されているなら、最低でも4LDKは必要など広さも重要なポイントになるでしょう。逆に2人だけの生活を考えているなら2LDK～3LDKで十分です。

また、購入の際には物件の状況だけに目が行きがちですが、購入したあとどうするのかといった点も考える必要があります。

購入したあと一生そのマンションに住むのか、または住み替えを予定しているのかで、将来の資産価値も考えなければならないからです。

住み替えを考えているなら、資産価値が維持でき、できるだけ高く売れる物件を探す必要があるでしょう。

このように優先順位の決め方によってどの物件が変わることを意識しておきましょう。

中古マンションの物件選びで重要な6つのポイント

中古マンションの購入の際に物件の質を見極めるための6つのポイントがあります。そのポイントは以下の表のとおりです。

これらのポイントを総合的に判断し、最終的に購入するかしないかを決めることが大切です。

築年数と価格バランスを見極める

まず、築年数と価格のバランスについては、本当にその価格が妥当なのかどうかをチェックしましょう。確認には、下の表のような築年数帯別の相場データを使用することをおすすめします。

中古マンションの価格は、築20年をすぎると価格が下がるペースが緩やかになるといわれているため、予算が5,000万円以内なら築20年を超えたマンションを探してみましょう。

実際に中古マンションの成約状況をみると、築20年前後だと5,000万円程度ですが、築26年以上だと約3,000万円で購入できます。

ただ、大規模修繕や管理がきちんとおこなわれていれば、築26年でも相場よりも高くなる可能性がありますので、物件の状態を確認してから最終的に判断してもいいでしょう。

中古マンション成約状況

参考：東日本不動産流通機構｜築年数から見た首都圏の不動産流通市場（2023年）

耐震性能と構造をチェックする

耐震性能と構造はマンションの安全性をはかるための重要な要素です。そのため、建築確認申請の時期を確認するとともに、耐震診断や改修の有無も確認しておきましょう。

耐震基準には「旧耐震基準」と「新耐震基準」があります。

旧耐震基準とは、1981年5月までに運用されていた基準で、「10年に1度発生すると考えられる、震度5強程度の地震が発生しても家屋が崩壊しない」というものでした。

その後、1981年6月から施行されたのが新耐震基準です。

新耐震基準では「震度5強程度の地震では、家屋はほとんど崩壊しない」「震度6強～7程度の大規模地震が発生した場合でも家屋は崩壊しない（ただし多少の損傷は認める）」とされています。

ただ、旧耐震基準でも耐震診断がおこなわれており、東日本大震災の際には、マンションにおける旧耐震基準や新耐震基準の被害状況が以下のとおり報告されています。

東日本大震災によるマンションの被災状況

参考：高層住宅管理業協会｜東日本大震災 被災状況調査報告

この報告書をみると、東北6県の調査対象マンションにおいて倒壊や大破はなかったことや、中破・小破を含めたなんらかの被害が生じた建物は約81%あったものの、大半は軽微な損傷だったことがわかります。そして、移行期（1971年～1981年）の建物が最も被害率が高く、新耐震基準の建物は相対的に被害が少ない結果です。

また、この報告結果からは耐震基準の違いは建物の安全性に一定の影響を与えるものの、倒壊につながるような致命的な差異はみられなかったことが読み取れます。

管理状況と修繕履歴を確認する

管理組合の議事録や大規模修繕の履歴を確認することも、マンションの寿命を判断するための重要なポイントです。

議事録では管理費や修繕積立金の滞納などについても記載されており、修繕積立金の値上げ時期や額なども確認できます。修繕積立金については、国土交通省が公表しているマンションの修繕積立金に関するガイドラインに沿っているかどうかも確認しておきましょう。

さらに、大規模修繕を実施している場合はその工事の様子や、今後の修繕計画についても管理組合で把握しているはずです。過去の工事が予定よりも遅れて実施されているなら、その理由も聞いておくことで、今後の修繕計画が予定どおりおこなわれるのかを予想できます。

参考：国土交通省｜マンションの修繕積立金に関するガイドライン

共用部分の状態から管理組合の質を判断する

マンションの共用部分の状況をチェックすることで、住民の生活意識を確認できます。

管理が行き届いているマンションは、エントランスや集合ポスト、掲示板、ごみ置き場などがきれいに清掃されています。逆に共有部分の廊下（特に家の前）に私物を置いているようなマンションだと、住民の管理意識が低いと感じられるでしょう。

また、駐輪場の自転車の置き方によっても、住民のマナーがわかります。きちんとナンバリングされ、そこに駐輪するといったマナーが守れているマンションなら、住民の管理意識が高いことが読み取れます。

そのほかにも、宅配ボックスの有無や使用ルールを守っているかもチェックしておくと安心です。

ハザードマップで災害リスクを調査する

将来の資産価値を考えるなら、災害リスクの確認も忘れないようにしましょう。

国や自治体が公表しているハザードマップで浸水被害や土砂災害などのリスクが確認できます。自分が購入しようとしているマンションが災害リスクの高いエリアにある場合は、避難場所に近いか、また災害発生時の自治体の対応などを確認するほか、直近の被害状況などを確認し、火災保険や地震保険に加入するなどの対策が必要です。

リノベーション可能かどうかを確認する

さらに、購入後にリノベーションを計画しているなら、リノベーションの可否を必ず確認するとともに、マンションの構造についても確認しておきましょう。

マンションの構造には「ラーメン構造」と「壁式構造」があり、ラーメン構造とは柱と梁で建物を支えている構造です。一方、壁式構造とは耐力壁を利用して建物を支えている構造のため、ラーメン構造に比べると間取り変更が難しいといったデメリットがあります。

なかには管理規約でリノベーションが制限されているケースもあるため、管理組合への問い合わせも忘れないようにしてください。マンションによっては、床材の変更に制限があるケースもあり、そのケースだとフローリングの張り替えが自由にできなくなってしまいます。

中古マンション購入における資金計画で注意すべきこと

中古マンションの購入にかかわる資金計画では、「購入前」「購入時」「購入後」それぞれで必要となる費用があります。

購入前には頭金が必要ですし、購入時には手付金やローンを借り入れる金融機関に支払う諸費用が必要です。

そして購入後は返済額をどのくらいにしておけば無理なく返済できるかを考えることが重要なポイントです。まだ年齢が若く、これから子どもが成長していく世帯なら、今後子どもの教育費が発生することも考慮し、無理のない返済額に収めるようにしましょう。

頭金の準備と借入可能額の見極め

住宅ローンを利用する際、フルローンを組むこともできますが、できれば頭金を入れたほうがいいといわれています。

なぜなら、頭金を入れることによって借入金額が少なくなり、毎月の返済額も抑えられるからです。

また、頭金がゼロだと、資金に余裕がないのではないかと思われ、借入可能額が少なくなるなど審査に影響を与える可能性があります。

借入可能額とは、金融機関が融資できる上限であり、無理なく返済できる額とは異なります。

一般的な借入可能額は年収の7倍～10倍程度といわれていますが、無理のない返済額に落ち着けるには、返済負担率を25％程度に収めることを考えましょう。

なお、返済負担率とは、年収における年間のローン返済額が占める割合のことで、返済負担率が高くなるほど返済が負担になり、最悪の場合返済が困難な状況になるケースもあります。

年間のローン返済額には、住宅ローンの返済だけでなくほかのローンの返済額も含まれます。ほかにマイカーローンなどを利用している場合はより低い返済負担率を意識し、無理のない返済額の返済を心がけてください。

住宅ローンの金利タイプと返済計画

住宅ローンの金利タイプには変動金利、固定期間選択型金利、固定金利（完全固定金利）の3つがあります。

変動金利は原則として半年ごとに短期プライムレートを基準にして金利を見なおす仕組みですが、実際の返済額に反映されるのは5年後といった｢5年ルール｣や反映前と反映後の返済額が125％を超えてはならないという「125％ルール」が用意されています。そのため、大きく金利が上がっても、5年後の返済額が大きく変わることはありません。ただし、最近のネット銀行では「5％ルール」や「125％ルール」を設けていないところもありますので注意してください。

変動金利のメリットはなんといっても借入時の金利の低さです。金利が低いため、利息負担を抑えられます。ただ、金利が大きく上がる局面ではその後の返済が負担になる可能性があります。

固定期間選択型金利は、契約時に決めた2年や5年、10年といった期間を固定金利にし、その後は原則として変動金利に移行する仕組みです。ただ、再度固定金利の期間を選ぶこともできます。

固定期間選択型は一定期間の返済額が固定されるため、今後教育費など大きな支出が控えている人におすすめです。

固定金利（完全固定金利）は契約から完済まで金利が変わらない金利タイプで、3つの金利タイプでは1番金利が高い点が特徴です。ただ、完済まで毎月の返済額が変らないため、返済計画が立てやすいといったメリットがあります。

また、急な金利上昇局面でも金利は契約時のまま変わらないため、安心できる点もメリットでしょう。

ちなみに固定金利は長期金利を基準にして決定されます。

できるだけ利息負担を抑えたい人には変動金利がおすすめですが、今後の金利変動の影響を受けたくない、もしくは完済までの返済額を確定しておきたい人は固定金利を選ぶといいでしょう。

初期費用の内訳と準備時期

初期費用には、契約時にかかるものと、引渡しおよび融資実行時にかかるものの2つがあります。

契約時に必要なのは、仲介手数料です。仲介手数料とは不動産会社に支払うもので、「物件価格×3％＋6万円＋消費税」で計算できます。支払い時期は不動産売買契約書の締結時と引渡し時にそれぞれ半額ずつ支払うケースと、引渡し時に支払うケースがありますので、事前に不動産会社への確認しておきましょう。

また、不動産売買契約書の締結時には契約書に記載された金額に応じた印紙税を納めなければなりません。これは契約書に収入印紙を貼付して納めます。

そして、引渡し時および融資実行時には、不動産登記にかかる登録免許税や登記を依頼する司法書士への報酬のほか、住宅ローンを借り入れる金融機関に対し、事務手数料や保証料などを支払う必要があります。手付金以外の諸費用は物件価格の5％～8％が目安といわれていますが、事務手数料や保証料については金融機関によって異なります。

初期費用は場合によっては100万円近くにもなるケースがありますので、借り入れる金融機関を選ぶ際には、ローンを借り入れる際の手数料なども考慮して決めるようにしましょう。

手付金の支払いタイミングと金額

不動産売買契約の契約時には、不動産会社に手付金を支払います。これは「解約手付」ともいわれ、売買契約の締結をおこなったもの、契約を解除したいと思ったときには、手付金を放棄することで契約を解除できます。

手付金の金額は一般的に物件価格の5％～10％といわれていますが、住宅ローンの融資実行までに支払うケースが多く、支払いは現金でおこないます。そのため事前にいくら必要なのか確認して準備しておきましょう。

契約が解除されず、最終的に引渡しまで終わった場合で、物件価格全体を住宅ローンで借りる場合、手付金はローン決済時に手元に戻ります。

購入後の固定資産税と維持費

マンション購入後も住宅ローン返済額以外の費用が発生します。

1つは固定資産税です。固定資産税はその年の1月1日の時点の不動産の所有者に課せられる税金で、「固定資産税課税評価額×1.4％」で計算された金額を納めなければなりません。また都市計画税（固定資産税課税評価額×0.3％）も合わせて納めます。

建物の固定資産税は築年数が経過するにつれ、下がる傾向があるものの、土地の固定資産税は場所によっては土地の価格が上がり、それにともない固定資産税も上がる可能性がある点に注意しておきましょう。

マンションの場合は、さらに毎月管理費および修繕積立金を支払う必要があります。

中古マンションの物件価値を左右する要素

中古マンションを購入する人のなかには、今後売却や住み替えを考えている人もいるでしょう。そうなると購入する物件の資産価値が下がりにくいことを意識した物件選びが重要です。なぜなら不動産は資産の1つであり、資産価値を下げないことが今後のライフプランに取って重要な課題になるからです。

中古マンションの資産活を構成する要素には立地条件や築年数があります。

立地条件と資産価値の関係性

立地はマンションの資産価値を構成する大きなポイントです。例えば最寄りの駅やバス停が近ければ通勤や出かける際にも楽ですし、あまり交通量が多くなく、近くに大きな公園がある場所なら安心して散歩もできますし、子どもを遊ばせられるでしょう。

都心への乗り換えや電車の本数など、交通アクセスの便利さも確認しておきましょう。

逆に災害のリスクがある場所や、治安が悪い場所だと資産価値が下がってしまいます。

一般的に土地の価値は大きな変動がありませんが、近くにコンビニエンスストアがあったり、夜もきちんと街灯がついているなど、安心して快適に暮らせる立地ならより売却時に買い手が見つかる可能性が高まります。

築年数による価格変動の特徴

築年数も資産価値に影響をおよぼします。

下の表は中古マンションの築年帯別平均価格をグラフにしたものですが、築25年を超えると価格の下落が少なくなります。

資産価値が変わらないことを考えるなら、築25年を超える物件を探してみましょう。

なかには築年数が古くても大規模修繕や通常の管理がきちんとなされていれば、市場よりも高く売れる可能性もあります。

管理状況が資産価値に与える影響

マンションの管理状態も資産価値に影響を与える要因です。

定期的な大規模修繕や日常的な管理が行き届いていれば、マンションの資産価値を下げることなく維持できます。

特に大規模修繕は定期的におこなっておくことで、不備が見つかった際も早く対応できます。

かかりつけ医を持ち、毎年健康診断を欠かさない人は、病気になりにくく、もし病気が見つかったとしても早く治療できます。結果として健康寿命を伸ばせるでしょう。

マンションも同じです。毎日掃除をおこなうほか、定期的な点検をおこない、不備があれば迅速に対応できる管理体制なら、資産価値を維持できます。

将来の売却可能性を考慮した選び方

将来、売却や住み替えの可能性を考えて購入する場合、マンション自体の資産価値はもちろんのこと、物件の資産価値を高めることも大切です。

リノベーションをおこなうことで設備が新しくなり、快適に暮らせるようになれば物件の価値も高まるでしょう。

ただ、将来の売却を想定してリノベーションをおこなう際には、売却時にどのようなニーズがあるかを考えながらおこなうことも大切です。自分好みのデザインにこだわるのではなく、快適に安心して暮らせるようなリノベーションをおこなうことで、より購入者のニーズも広がり、売りたいと思ったときに早く売却できる可能性もあります。

中古マンション契約時に確認すべき書類と手続き

不動産の購入は一般的に不動産会社を通しておこないます。

購入が決まったら、不動産売買契約書を締結しますが、不動産売買契約書は不動産会社が作成してくれます。

そのため、不動産売買契約書の内容をしっかりと確認するとともに、不明な点があれば問い合わせ、必要に応じて修正してもらいましょう。

また、契約の際には重要事項説明書の説明を受けます。重要事項説明書には、取引条件に関する内容だけでなく、専用部分や共通部分についての規程や、管理費、さらには管理委託先などが記載されています。今後マンションで生活していくうえで大切なことが記載されている書面ですので、必ず事前に確認し、不明な点は納得するまで問い合わせるようにしてください。

重要事項説明書で確認すべきポイント

重要事項説明書は売り主である不動産会社が書面で交付し、説明することが法律で義務化されているほど大切な書類です。

説明を受けるのは不動産売買契約書の締結時ですが、事前に書面を入手し、内容をチェックしておきましょう。

そのうえで不明な点があれば必ず質問し、必要に応じて修正してもらうようにしましょう。

チェックする際には、以下の項目を参考にしてください。

3.管理規約の内容チェック

管理規約の内容を確認することも大切です。特に購入後にリノベーションを考えている場合、リノベーションの制限がないかを確認しましょう。

基本的に専用部分は自分たちでリノベーションできるようになっていますが、マンションの構造によっては動かせない壁があるなどの制限が考えられます。また、床材を変更できないなどの制限があるケースもありますので、購入したものの、思ったとおりのリノベーションができないといった事態を避けるためにも、マンションの管理規約を取り寄せ、こまかく確認することが大切です。

契約から引き渡しまでの流れと必要書類

中古マンションの購入申込みから物件引渡しまでには、購入申込みから始まり、売買契約などの手続きが必要です。

住宅ローンを利用する場合は、同時に事前審査への申込みも必要ですので、事前にスケジュールを頭に入れたうえで、必要書類をそろえて申込みましょう。

一般的な契約から引き渡しまでの流れと必要書類は以下のとおりです。

ただし、物件や住宅ローンを申込む金融機関によって、必要となる書類や手続きの順番が異なるケースもありますので注意してください。

一般的に契約から物件の引き渡しまではおよそ2ヶ月程度と思っておきましょう。

リノベーションを予定している場合は、不動産売買契約の締結時に工事請負契約を締結します。

仲介手数料や税金など諸費用の確認

購入の際や購入後に発生する仲介手数料や税金などの費用も確認しておきましょう。

仲介手数料は「物件価格×3％＋6万円＋消費税」で求められます。

印紙税は不動産売買契約書の締結時に収入印紙で貼付して納めますが、契約書に記載されている金額によって税額が異なりますので、事前に確認して準備しておきましょう。

引き渡し時には所有権移転登記や抵当権設定登記などの登記手続きにともなう登録免許税が必要になるほか、投機手続きを司法書士に依頼するため、司法書士への報酬も発生します。

さらに、住宅ローンを利用する際には、借入先の金融機関に対して事務手数料や保証料、保険料などを支払う必要があります。

引き渡し後は住宅ローンの返済が始まるものの、リノベーションが完了するまでの家賃も合わせて負担することになるため、毎月の出費が大きくなってしまいます。金融機関によってはローンの支払開始時期をずらしてくれるところもありますので相談してみましょう。

中古マンション内覧時に押さえるべきチェックポイント

中古マンションを購入する際には、必ず内覧をおこないます。内覧をして、この物件なら住みたいと思ったうえで購入の意思を伝えるため、物件を選ぶうえでも内覧は重要なポイントです。

内覧の前にはどこをチェックするかをあらかじめまとめておき、内覧時に持参しましょう。

専有部分のチェックポイント

専有部分では以下の項目をチェックします。

まず、室内の壁や床、天井にシミや汚れがないかをチェックします。さらに、窓を実際に開閉してみて、スムーズに開閉できるか、機密性はどうかも確認しましょう。すべての窓を開けて風通りをチェックする方法も有効です。

そのほか、日当たりの良さや収納スペースの広さ、間取りの使い勝手などをチェックしておきましょう。特に収納スペースの広さや間取りの使い勝手は今後リノベーションを予定している場合、どこをどう変えるかを考える重要なポイントになりますので、見逃さないようにしてください。

共用部分のチェックポイント

共用部分では以下の項目をチェックしましょう。

エントランス、エレベーター、廊下、階段などの共用部分では、エントランスドアの施錠性や清掃状況、またエレベーターの可動性や防犯カメラの位置、廊下や階段の清潔さや劣化状態をチェックしましょう。

駐車場や駐輪場、ごみ置き場では、きちんと整理されているか、使い勝手がいいかをチェックするほか、ごみ捨て場のルールの遵守状況も確認しておくことをおすすめします。

さらに、管理人の有無や管理体制についてもチェックも忘れないようにしてください。管理人が不在時の連絡先などがきちんと共有できていれば安心できます。

共有部分の使われ方が管理状況に直結しているといっても過言ではありません。マンションの住人がきちんとルールを守っているからこそ、快適な生活が維持できるからです。

設備や配管のチェックポイント

設備や配管については、以下の項目をチェックしてください。

水まわりでは水圧に問題はないか、排水具合をチェックしましょう。浴室に浴室乾燥があると非常に便利です。

マンションでインターネット回線が用意されている場合は、つながり具合などを確認し、不満があるようなら自分で回線を用意して利用しましょう。コンセントの位置などは家具を配置するうえで重要なポイントになりますので、各部屋のコンセントの場所を必ずチェックするようにしてください。

リノベーションずみの物件の内覧時には、見えない部分の工事状況をチェックしましょう。特に築古のマンションだと給排水管や電気配線などは自分でチェックできません。漏電がないかなど不安に感じる部分は、専門業者に依頼し確認してもらいましょう。

プロの目線でチェックする重要性

内覧時のチェックは非常に重要ですが、素人だけでは気づきにくい不具合やリスクがあります。そのためにも、内覧時にはできるだけインスペクターなどの専門家に同行してもらいましょう。そうすることで、プロの目線でチェックしてもらえ、自分では気づかなかった不具合もみつかるほか、改善のアイデアをもらえるでしょう。

購入後にリノベーションを予定しているなら、設計士や施工会社の担当者に同行してもらうと、実際の物件を見ている分、その後の設計における打ち合わせがスムーズに進みます。特に見えない部分などは、それまでの工事の状態を確認しなければ万全の状態かどうかわからないため、一緒に確認するほうが安心です。

まとめ

中古マンションの価格は築年数だけでなく、管理状況によっても異なります。そのため、築年数が経っている物件ほど、内覧時にしっかりと状況を確認するようにしてください。

なかにはリノベーションずみの物件もありますが、価格がその分高めになります。また、リノベーションしているからといって、自分が快適に感じられるかはわかりません。

自分の好みに応じたリノベーションをおこないたいと考えるなら、リノベーション前の物件を購入することで購入価格を抑えられます。

また、契約の際には契約書や重要事項説明書の内容に不明な点はないかを事前にしっかりと確認し、不明な点をすべてなくしたうえで締結することも大切です。

大阪ガスマーケティングでは、中古マンションを購入し、リノベーションを考えている人に向け、窓口をすべて一元化した「ワンストップリノベーション」を提供しています。

資金計画から物件探しのほか、リノベーションに関する間取りやプランの決定から施工、アフターサービスまでをトータルでサポートいたします。

気になった人は、ぜひ以下のサイトをご覧ください。相談のご予約も随時受付ております。