中古マンションのリノベーション費用の相場は？間取り変更リフォームの事例も

近年、中古マンションを購入し、リノベーションする人が増えています。

新築マンションを購入したいと考えていても、物件価格が高騰しており、希望する価格帯のマンションがなかなか見つからないという背景も影響しているようです。

また、すでに購入し住んでいるマンションをリノベーションすることで、自分好みの家に変えることもできます。

今回は中古マンションをリノベーションする際の費用相場について解説します。

中古マンションのリノベーション費用相場

リノベーションはリフォームの1種です。

リフォームとリノベーションの違いは、リフォームが「古くなった設備をもとに戻す」ことであるのに対し、リノベーションとは、「もとある設備や機能を高める目的で改修をおこなう」ことを指します。

リフォームは原状回復ですが、リノベーションは現在の価値を高めるといった目的の違いがあります。

ただし、建築基準法では、建物の設備になんらかの工事をおこなうことに対しては修繕に位置づけられるため、リノベーションはリフォームの1種として扱われています。

中古マンションのフルリノベーションにかかる平均的な費用については、以下のデータを参考にしてください。

リフォームの平均費用（2017年）

中古マンションを買ってリフォームした場合の平均費用（2017年）

参考：リクルート住まいカンパニー｜2017年 大型リフォーム実施者調査

また、リフォーム産業新聞『中古住宅市場データブック2016』の情報によると、実際にかかった費用の比率は以下のとおりです。

実際の契約金額と割合

出典：リフォーム産業新聞『中古住宅市場データブック2016』

上の表をみると、平均費用と実際の費用にはばらつきがあることが分かります。つまり、実際の費用はフルリノベーションか、部分的なリノベーションかなど、施工内容によって大幅に変わることを理解しておきましょう。

場所別の中古マンションリノベーション費用

リノベーションの費用は、施工する場所によって異なります。

ここでは、場所別のリノベーション費用について紹介します。

表層リフォーム

表層リフォームとは間取りは変更せず、壁紙やフローリングのみを新しいものに変えることです。

費用はどのグレードを選ぶかによって変わりますが、一般的にマンションの場合は一定以上の遮音効果のあるフローリングを利用する必要があります。

クロスも家全体を張り替えるとなると広さとグレードによっては費用が高額になります。

水まわりリフォーム

水まわりには、トイレ、洗面台、浴室そしてキッチンが当てはまります。

水まわりのリフォーム費用は、どのような設備を取り入れるかによって大きく異なる点が特徴です。

たとえば、トイレのリフォームには便器の交換だけをおこなうものもあれば、トイレの床や壁紙を含めた全体の工事もあり、全体をリフォームする場合は便器の交換だけとくらべると約2倍の費用がかかります。

キッチンの場合、コンロや換気扇など部分的な工事だと安くすみますが、キッチン全体のリフォームとなると、金額もかなり高額です。特にキッチンの場所を変える工事になると150万円を超える可能性もあります。

また浴室をリフォームする場合、マンションだと原則としてシステムバスしか利用できない点も覚えておきましょう。

間取り変更リフォーム

間取り変更にかかる費用は、どのように変更するかといった内容で大きく変わります。

上の表からも、1つの部屋を2つに仕切る工事だと安く住むことがわかります。ただ、2つの部屋を1つにする工事だと壁を撤去しなければならず、和室と洋室を1つの洋室に変更するなら和室の畳をフローリングに変更する費用も必要です。

また、和室と洋室だとクロスの雰囲気も異なるため、統一させるためのクロスの張り替えも考慮しなければなりません。

間取り変更リフォームの可能範囲と費用

リノベーションをおこなうにあたり、大きな問題となるのが間取りの変更です。間取りの変更には費用が高額になる傾向が多いほか、マンションだと間取りの変更に制限がかかる可能性があるからです。

基本的にマンションは専用部分と共有部分に分かれています。そして、リノベーションできるのは専用部分だけです。そのため、共用部分にあたる玄関や窓、ベランダは工事できないことを覚えておきましょう。

また、リノベーションを考える際には、管理規約をまず確認してください。なぜなら管理規約で改修が制限されているケースがあるからです。

マンションには戸建てと異なり、構造上の制約を受けることが多くあります。

その1つが耐力壁です。耐力壁とは、マンションや戸建てなどの住宅の構造上、必要不可欠なもので、強度を保つ目的を持った壁のことです。

また、梁は壁や柱を支持する役目を持っており、耐震壁と同様に建物の強度を確保する目的を持っています。間取り変更をおこなう場合は梁を動かしてもマンション全体の強度を保てるかを意識しなければなりません。

水まわりについては、マンションの場合上下に給排水管が走っており、パイプスペースと言われる空間に納められています。パイプスペースは玄関横に設置されていることが多く、そしてそのパイプスペースから浴室やトイレ、キッチンなどへ配水管が延びている仕組みです。間取り変更によって水まわりの位置がパイプスペースから離れると、配水管を延ばす工事が必要になり、費用もかかります。

中古マンションでリノベーションをおこなうにあたり、変更できる部分と変更できない部分があること、そして間取り変更の費用にどのような要素が関係してくるのかを理解しておきましょう。

マンションで変更できる・できない部分

マンションで変更できる部分と変更できない部分については、以下のとおりです。

【変更可能な部分】

• 非耐力壁の撤去・設置
• 水まわりの移動（給排水管からの位置に制約あり）
• 床材や壁紙などの内装
• 建具やドアの交換

マンションの強度に影響がない非耐力壁は変更可能です。また、専用部分にあたる水まわりの移動やフローリングや壁紙の交換のほか、室内にあるドアも交換できます。ただし上述したとおり、玄関ドアの交換はできません。

【変更困難または不可能な部分】

• 柱や耐力壁（強度の問題で制約される）
• 窓やサッシ（共用部分にあたる）
• バルコニーの構造（共用部分にあたる）
• 天井高（上階の床スラブで制約される）
• 外壁（共用部分にあたる）

窓やサッシについては交換できるのではないかと考えている人も多いですが、共用部分にあたるため交換はできません。耐熱窓にしたい場合は、内窓を設置する方法を考えましょう。

間取り変更の費用に影響する要素

間取り変更をおこなう際に費用に大きく影響する要素には以下のものがあります。

• マンションの構造タイプ（ラーメン構造か壁式構造か）
• 間仕切り壁の撤去・新設の数
• 水まわりの移動距離（排水勾配確保のための床高調整の必要性）
• 電気配線の変更範囲
• 既存設備の解体処分費
• 新規設置する設備のグレード

マンションの構造タイプにはラーメン構造と壁式構造の2種類があります。

ラーメン構造とは多くのマンションで用いられている構造方法で、柱と梁で建物の荷重を支える仕組みです。耐力壁がないため、室内の空間が広くなるといったメリットがあるほか、間取り変更の自由度が高くなる特徴があります。

一方、壁式構造は耐力壁を使用しているため、ラーメン構造に比べると間取りの変更に制限が加わる点がデメリットです。

マンションの構造タイプにより、間仕切り壁の撤去や新設できる数が異なるため、結果として費用に大きな影響を与えます。

また、水まわりの移動が発生する場合、距離だけでなく、水を流れやすくするため床の高さを調整する必要があります。その分費用がかかると思っておきましょう。電気配線を変更する場合は、壁を剥がして工事をおこない、さらにそれをもとに戻す必要があるため、変更範囲によって費用に影響が生じます。

さらに、既存設備の解体処分費も発生しますし、新たに設置する設備のグレードによっても最終的なリノベーション費用は変わります。

リノベーション費用において費用が高額になりやすいのは間取り変更です。壁を撤去するだけでなく、電気配線も新たに設置するとなればその分コストが発生しますし、壁紙やフローリングの交換費用も考えなければなりません。

そのため、理想の間取りに近づけるには、まず予算のなかから優先順位をつけ、譲れる部分はグレードを下げるなどといった工夫が必要です。

中古マンションリノベーション事例と費用

実際に大阪ガスとGLOBAL BASEのリノベーションサービスMYRENOがおこなった中古マンションのリノベーション事例と、かかった費用についていくつか紹介します。

築21年3LDKのリノベーション

1つ目の事例は築21年の中古マンションのリノベーションです。

「掃除と家事が楽になる家」をテーマにし、設計士と何度も相談したうえで、必要なものだけを厳選することにしました。

キッチンは手入れが楽なIHコンロを採用し、レンジフードも汚れにくいものを採用。さらにオープンキッチンにすることでかぞくと対話しながら料理ができる設計を取り入れています。

塗装については、キッチンはナチュラルな雰囲気がでるようモルタル塗装を施し、浴室の壁はマグネットボードを採用することで「浮かせる収納」を取り入れました。

奥さまが照明器具にこだわりがあるとのことで、特にキッチンの照明はフルオーダーです。

間取り変更がなかったこともあり、最終的にかかった費用は1,340万円でした。

参考：GLOBAL BASE｜家事楽アイデアが詰まったシンプル空間（東京都墨田区）

築28年3LDK＋WICのリノベーション

2つ目は間取り変更のあるリノベーション事例です。

もともと5LDKだった間取りを3LDKとウォークインクローゼットにしたことで、収納スペースを確保しながらも、リビングダイニングを広くでき、家具の配置もすっきりできるように。独立した子どもたちや孫や遊びに来ても、広いリビングでゆったりと過ごせます。

また、以前は梁と統一した高さだった天井を、スケルトン工事によって梁以外を撤去することで、天井を高くすることができました。

キッチンは使いやすさを考え、L型からI型に変更することで収納スペースも確保しています。

リタイア後を夫婦でゆっくり快適に過ごしたいという目的が叶ったリノベーション事例です。

参考：GLOBAL BASE｜リノベで叶えた快適セカンドライフ（奈良県奈良市）

築46年2LDKのリノベーション

3つ目は中古物件を購入し、リノベーションをおこなった事例です。

まず、3LDKだった間取りを2LDKに変更し、リビングダイニングを広くしました。そうすることで、食事はダイニングで、くつろぐ際はリビングでといったメリハリのある生活が実現しています。

そして、床はヘンリーボーン取り入れ、ドアノブやスイッチをゴールドの真鍮に揃えることでホテルのようなデザインに。

間取り変更のあるリノベーションでも550万円でおこなえ、夫婦2人で新婚生活を過ごしています。

参考：GROBAL BASE｜ヘリンボーンの床にこだわった、ゴールドがアクセントの家（東京都新宿区）

リノベーション費用を抑えるための工夫

リノベーション費用は工事内容によって大きく変わります。できれば費用を抑えたいところですが、そのためには効果的に抑える方法を知っておく必要があります。

まず予算を決め、優先順位をつけたうえでコストカットできる場所を考えましょう。さらに、自分でできるところは自分でおこなうことでコストを削減できます。特に壁紙の張り替えなどは自分でもおこなえます。

ただ、水まわりの工事や電気配線の移動などは専門業者に依頼する必要があります。

また、リノベーションをおこなうにあたり、補助金や減税制度が用意されていますので活用することも合わせて考えましょう。

費用を抑えるためには計画的にプランを考えなければなりません。引き戸をロールカーテンにするだけでも費用は抑えられます。妥協ができるところはできるだけ妥協し、最終的に予算内に納める工夫が大切です。

コストカットできるポイント

具体的にコストカットできるポイントには以下のものがあります。

• 収納の建具数を減らす
• 引き戸をロールカーテンなどに変更する
• 水まわりの位置を大きく動かさない
• 既存の設備や内装でいかせるものは残す
• 高額な設備は特に重視する場所のみに使用する
• 壁紙や床材は中間グレードを選ぶ
• 照明器具はあとから自分で取りつける
• 造作家具の代わりに既製品を活用する

建具数を減らすだけでも費用は削減できますし、水まわりの位置を変えずにおくことで、配管工事費用が抑えられます。

つまり、こだわるところはこだわる、妥協できるところは自分でおこなうなどを考えてみましょう。

ただ、コストカットを意識するあまり、使い勝手や動線が悪くなってしまうと生活に支障がでてしまいます。

どのようにリノベーションしたいのかという目的しっかりと持ち、そのうえでコストカットできるかどうかを判断することが大切です。

活用できる補助金制度

リノベーションの際に活用できる補助金や減税制度には以下のものがあります。

• 子育てグリーン住宅支援事業※（対象者、補助額、申請方法）
• 先進的窓リノベ2025事業（対象工事、補助額、申請期間）
• そのほか地方自治体独自の補助金制度

※「子育てグリーン住宅支援事業」は、2024年度に行われた「子育てエコホーム支援事業」に引き継ぎ実施される補助金制度です。

子育てグリーン住宅支援事では、中古マンションのリフォームの対象です。ただし、補助対象の必須工事を実施しておかなければならず、必須工事とは以下の3つです。

1．開口部の断熱改修

2．躯体の断熱改修

3．エコ設備住宅の設置

この3つすべてを実施した場合には上限60万円（Sタイプ）、いずれか2つを実施した場合は上限40万円（Aタイプ）の補助が受けられます。

申請はリフォーム工事をおこなう事業者がおこないます。申請の際には工事請負契約書の写しや性能証明書のほか、工事中や工事後の写真を提出しなければなりません。交付申請期間は2025年3月下旬から予算の上限に達するまでですので、早めの申請を工事事業者にお願いしておきましょう。

先進的窓リノベ2025事業は、開口部の断熱改修をおこなった工事発注者が対象で、1戸あたり200万円までの補助が受けられます。

申請は登録事業者である施行業者がおこない、交付された補助金を補助対象者に還元する仕組みです。

交付申請は2025年3月以降段階的におこなわれ、予算の上限に達するまで（遅くとも2025年11月14日）までです。また、申請にあたっては、実施規約を提出するほか、工事前と工事後の写真を提出しなければなりません。

自治体によっては、リフォームの種類に応じた補助金を受けられるケースがあります。省エネを目的としたリフォームなど、対象は自治体によって異なりますので、住んでいる自治体のホームページなどで確認してみましょう。

中古マンションリノベーションの注意点と流れ

中古マンションを購入し、リノベーションをおこなう際には、購入するする中古マンションの構造や制約に注意しなければなりません。

また、構造によってはリノベーション費用が高額になる可能性がありますので、物件購入費用とリノベーション費用を合わせた予算を決め、その範囲内の物件を探すことが大切です。

物件が決まったら、どのようなリノベーションをおこなうかを設計士と相談します。その際にはマンションの規約を守った工事内容にするよう気をつけましょう。

工事中は管理員に工事の期間や内容を伝え、その間工事業者が出入りすることを伝えるほか、隣や上下に住んでいる人に工事をおこなう旨を伝えておくと安心です。

リノベーションを依頼する施工業者選びも重要なポイントです。アフターフォローはしっかりとしているか、またこれまでの実績なども確認し、信頼できる施工業者に工事を依頼するようにしましょう。

リノベーションの制約とチェックポイント

リノベーションを前提で中古マンション購入際には以下のポイントを必ずチェックしましょう。

• 管理規約でリノベーションの制限がないか
• マンションの構造（ラーメン構造か壁式構造か）を確認する
• 配管の位置と水まわりの移動可能範囲を確認する
• 騒音対策や工事可能時間帯の制限
• リノベーション事例が少ないマンションでの手続きの難しさ
• 床材の制限（フローリングが禁止される場合など）
• 天井の制約（最上階の断熱材など）

まず、管理組合や管理会社にリノベーションの制限がないか、あるとすればどの部分かをこまかく確認するとともに、購入前には建築士やリノベーション会社に同行してもらい、自分が希望しているリノベーションがおこなえるかを判断してもらうことも大切です。

マンションを購入する際には、重要事項説明書のなかに「専用部分の用途、そのほか利用の制限に関する規程」や「専用使用権に関する規定」などが記載されています。この部分はリノベーションがおこなえるかにおいて重要な部分ですので、必ずチェックしておきましょう。

リノベーション会社の選び方

リノベーションをおこなうにあたっては、信頼できるリノベーション会社を選ぶことが大切です。

自分に合うリノベーション会社を選ぶためには、以下の点を意識し、複数のリノベーション会社を比較して最終的に決めるようにしましょう。

• 中古マンションのリノベーション実績が豊富か
• 施工事例やアフターサービスの内容
• お見積もりの透明性と詳細さ
• デザイン力と技術力のバランス
• コミュニケーション能力
• アフターフォローの充実度
• 資格や保証制度の有無

物件購入からリノベーションまでワンストップでサポートしてくれる会社なら、事前に希望しているリノベーションが可能な物件探しを手伝ってもらえます。

また、リノベーション会社と工事請負契約を締結するときには、工期と保証内容のほか、追加費用が発生するかどうかもチェックしておきましょう。合わせて施工事例を見学させてもらったり、過去にリノベーションをおこなった人に感想を聞いたりすることも忘れないようにしてください。

そうすることでリノベーション会社の担当者との会話やインターネット上の情報だけでは得られない情報を得ることができ、最終的に依頼するリノベーション会社を選ぶときの参考になります。

まとめ

リノベーションにかかる費用は工事内容によって、最終的な費用に大きな差が生じます。どのような改修をおこなうか、またその工事方法によっても費用が変わりますので、設計士と詳細まで打ち合わせて確認することが大切です。

また、リノベーション会社選びも重要なポイントです。リノベーション会社を選ぶ際には、実績のある会社を複数比較し、最終的に自分にあったリノベーション会社を選ぶようにしましょう。

大阪ガスマーケティングでは、中古マンションの購入とリノベーションを合わせたMYRENOサービスをおこなっています。

リノベーションした部屋を体感できるマンションリノベーションに特化した関西最大級ののショールームをご用意しており、見学会や個別相談会も実施しています。時期によってはオープンハウスの見学も可能ですので、これから中古マンションを購入し、リノベーションを考えている人は、ぜひ以下のサイトからご予約ください。